时间: 2025-04-17 11:20:22 | 作者: 制袋机系列
2024年，张家港经济技术开发区深入研究老旧工业区存量更新，认真钻研、勇于创新、精准突破，结合地方和企业实际，实施了张家港市首个低效用地联合自主更新项目——南庄工业区一期低效用地联合自主更新项目，目前已形成最终方案并按计划实施，成为以存量更新促增量发展的典型案例。
南庄工业区位于张家港经开区金港大道西侧、新丰河北侧，总占地面积约220亩（1亩≈666.67平方米），是曾经“苏南模式”乡镇经济“村村点火、户户冒烟”的典型代表，为当时地方经济发展、人员就业、社会进步等作出了较大贡献。进入新时代，随着城市发展、空间集聚和产业升级，村级小工业区创新动能不足、空间品质落后、安全风险隐患突出等问题逐步凸显，亟须开展存量更新促进老工业区提能转型。
为更好推进更新工作，张家港经开区管委会牵头组织规划、征收、安全环保、综合执法、办事处等多部门成立工作专班，通过反复现场踏勘、与区内企业沟通调研、定时定点集中商讨，发现位于工业区东南角的区域（约40亩）具有率先开展联合更新的可能和优势。同时，随着《苏州市老旧工业区改造提升三年行动方案》等文件出台，南庄工业区一期更新地块顺利纳入《张家港市产业用地更新专项规划（2024—2026）》，经过与全体权利人协商一致，相关工作已紧锣密鼓地全面有序开展。
一是确定建设主体。根据前期调研结果，有意愿有实力率先开展更新的共有3个建设主体。其中，更新主体1为利民服饰，主要生产塑料薄膜、航空食品包装，自用土地12.7亩，租用土地6.6亩，由于土地紧张、房屋老旧，亟须整合土地资源新建符合新工艺需求的高标准车间。
更新主体2为樊恩贸易与新南建材，自用土地10.1亩，分成3宗，部分土地和房屋暂时无法登记，因房屋年代较久、质量较差，出租收益较低，安全风险隐患突出，亟须整合资源新建车间实现高效利用。
更新主体3为南庄经济合作社，自用土地7.5亩，目前租给若干企业使用并收取租金，由于缺少规划、房屋破旧、隐患突出，计划清除租户，统一规划建设高标准车间，彻底改善村级工业区形象，提高村级经济水平。
二是规划设计的具体方案。因原宗地错综复杂，工作小组通过与各权利人协商，决定由1家设计单位统一负责联合更新方案设计工作，通过打破宗地限制，跨宗地规划建设高标准车间、统一配建地下室，共建道口和道路，共享消防水池和配电设施，单体建筑形象现代统一、和而不同、高效实用，形成最终联合更新规划方案。总体经济技术指标如下：地块面积约39.8亩，总建筑面积约7万平方米，建筑密度64%，容积率约2.5。
1.开展控制性详细规划调整。为保障未设定土地使用权地块能顺利出让，并实现地块高效利用，区镇规划部门提前开展控制性详细规划调整工作，为联合更新提供法定规划依据。
2.土地处置方案。原土地情况相对来说比较复杂，40亩更新区域内存在6个有权源宗地和3个未设定土地使用权地块。为保障联合更新顺利实施，通过存量用地盘活、土地使用权转让、集体土地入市等方式实现供地，最终采用共用宗的方式来进行开发建设。其中，6个有权源地块通过证券交易市场转让、不动产登记变更等方式，统一登记到相应建设主体名下，并统一使用年数的限制和集体建设用地性质；3个未设定使用权地块，通过争取存量低效用地有关政策，按集体土地入市要求出让给利民服饰，年限与其余土地一致。
3.出资和登记方案。按上述方案，本次更新预计总投资约1.9亿元，资金均由实施主体自筹（含土地、设计、施工、监理等）。其中，利民服饰投资1.2亿元，梵恩贸易与新南建材投资5000万元（比例1∶1），南庄经济合作社预计投资2000万元（拟由利民服饰垫付，另行签订合作协议，由厂房租金抵扣）。
不动产登记方面，独立宗登记在南庄村股份经济合作社名下。共用宗车间1、2、3登记在利民服饰名下，车间5以按份共有的方式登记在梵恩贸易与新南建材名下（比例1∶1)。证书记载房屋建筑面积和整宗地面积。
四是制定建设规划。为保障公司制作经营不停止，本次更新一定要采取边建设边生产的方式，给设计、施工等带来很多新挑战。
1.利民服饰。一期计划于2024年11月至2025年7月进行，主要工作包括拆除东北角地块大部分建筑，新建1幢4层标准型厂房（车间1），建筑面积约9000平方米。2期计划于2025年11月至2026年7月进行，主要工作包括拆除所有剩余建筑，并新建2幢多层车间，总建筑面积约36000平方米。
2.梵恩贸易与新南建材。计划于2024年12月至2025年8月进行，主要工作包括拆除地块上现存房子，并新建1幢4层车间（车间5），建筑面积约16000平方米。
3.南庄经济合作社。计划于2025年1月至2025年8月进行，主要工作包括拆除地块上现存房子，并新建1幢3层车间（车间4），建筑面积约7000平方米。
本次更新项目从年初调研策划到年末最终实施，经过了工作专班和企业家无数次的探讨研究，克服困难、向上争取，取得了丰富有益的实践经验。
政府搭台，企业出资，探索双向奔赴模式。为促成联合更新，政府多部门早谋划、齐发力。在2024年初，就成立了由经开区管委会牵头、多部门骨干成员组成的工作专班，通过反复调研、沟通、商讨、发掘，最终形成所有权利人满意的更新方案及实施计划。在此过程中，尽管政府未直接出资，但承担起引导者和协调者角色，确保了更新方案的合规性和可行性，同时，在业务办理、流程简化等方面有效引导了实施主体高效办理各项前期准备业务。
本次更新的实施主体展现了较强的主动性和责任感，充分配合政府开展各项调研商议活动，踊跃提出意见建议促进更新。在打破宗地界限、共建共享基础设施等创新工作方面理解拥护，在分期建设、搬迁拆除车间设备、寻找周转场地等方面充分的发挥主观能动性，在出资方案、不动产登记方面展示出较高的理解力和对政府的信任感。
由于政企双方坦诚沟通、互相理解、精诚合作，形成了强大的双向奔赴合力，有效推进项目启动和企业长远发展，也为其余区域树立良好的更新典范。
统一规划，分批改造，探索拆建同时模式。为充分高效利用存量资源、打造整体产业园区，必须统一规划设计。但更新方案不是从1张白纸开始，需要兼顾确保企业日常生产经营活动不间断，整个规划设计需考虑搬、拆、建、再拆、再建5个阶段，更对规划设计师、编标单位、招标单位、实施工程单位提出了很多挑战。
专班和企业提前做好自身工作的同时，需要与资规、住建、大数据等市级部门就供地、审图、施工许可、分期核实等关键节点问题反复争取沟通，创造性地提出盘活存量低效用地、带建筑出让、按轴分别、以变形缝为界施工、分期建设同期验收等做法，确保在土地保障、施工许可、核实验收等方面无显著障碍。在南庄工业园内的40亩更新区域中，实现了以时间腾空间、用空间换时间，在“螺丝壳”里做出了70000平方米的“大道场”。
紧跟市场，量身定做，探索效益为王模式。存量更新不是为更新而更新，而是为了加快发展新质生产力。本次更新中，政企双方不断紧跟市场需求，从“头”开始，打造满足新产业需求的高品质车间。
比如，在利民服饰车间设计过程中，按照生产工艺流程共设计4层，其中，一层大多数都用在吹膜和印刷，因新购入机器高度较高、质量较重，设计层高达8米，承重达1.5吨/平方米；二层大多数都用在织带，层高6米；三层用于分切和包装，层高5米；四层用于成品存放，层高4米。以层数区分工艺流程，根据工艺需求科学确定层高和承重，实现“上下楼就是上下游”。
为实现智能工厂理念，公司引入智能AGV小车作为日常运输工具，从原料输入、楼层间运输，到成品输出，均可按设定路径实现整个园区的智能运输。为此，公司按其尺寸和行驶路径进行建筑内部流线设计、电梯轿厢定制以及楼层承重设计（二至四层承重达1.2吨/平方米，大大高于普通多层车间），从“头”提升企业生产力和竞争力。
为实现绿色节能理念，公司计划利用夜晚低谷电对消防水池中的水进行降温，白天作为冷媒实现车间制冷，并循环回流至消防水箱。不但避开用电高峰，实现了绿色节能，且能防止消防水池管道淤塞，确保通畅。
事实上，利民服饰一直有意扩建，但寻找不到合适地块。本次更新利用原址与周边土地整合之后，区位更优越，交通更便利，土地利用也更高效。更新前，公司年产值1亿元，利税306万元；更新后，该地块升级为公司的生产基地，预计年产值可达3亿元，利税达1000万元。类似地，梵恩贸易与新南建材厂更新前大多数都用在出租低端制造业企业及部分门店，年收入约70万元；更新后，可以引进更为先进的企业，预计实现年收入300万元。南庄村更新前每年租金仅28万元，更新后预计年租金收入可达120万元。
南庄工业区联合自主更新模式是创新的城市更新途径。该模式通过平台搭建、企业出资、分批实施、量身定做等方法，有效促进了土地资源的优化配置和产业体系的升级换代，不仅显著缓解了政府的财政负担，而且极大调动了企业的主动性和担当精神，以存量更新促增量发展，为老旧工业区的改造提供了宝贵经验，具有深远的实践意义与重要的推广价值。返回搜狐，查看更加多
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